1.- Importe Máximo
Lo primero antes de comprar una casa es decidir un presupuesto orientativo. La cantidad que se debe destinar a la compra de la vivienda no debería superar el 40% de los ingresos netos mensuales.
Divide tus ingresos netos anuales entre 12. Calcula el 40% de esos ingresos mensuales (multiplicándolos por 0,4): esa sería la “mensualidad ideal” de tu hipoteca. A partir de esta mensualidad ya sabes el importe de la hipoteca que puedes solicitar. A la hipoteca puedes sumar el dinero que tengas ahorrado. También hay que considerar los gastos iniciales de la compra de tu vivienda que puede calcular entre un 10% y un 12% del precio.
Estos gastos se tienen que desembolsar al principio y por tanto deben sumarse al precio de venta.
El importe de la hipoteca, más tus ahorros sería el precio de la vivienda que debes buscar (en el que estarán incluidos los gastos).
2.- Decidir la Zona
Una vez calculado el presupuesto de su nueva casa, debemos decidir la zona donde quieres adquirir tu casa. En esta elección influirán factores emocionales (cercanía de padres, familiares, amigos, el barrio de “toda la vida”…) y factores objetivos (precios de la zona, zona de playa, transportes, aparcamiento, zonas verdes, centros comerciales, servicios urbanísticos…). Ambos son importantes y tenerlos en cuenta te ayudarán a tomar una decisión acertada. En cuanto a los criterios objetivos debe valorar los siguientes:
1. El acceso y los medios de transporte más próximos desde o hacia el puesto de trabajo. Esto puede suponer un ahorro de tiempo y dinero importante.
2. La zona de interés propio, tales como campos de golf, playas, zonas de ocio, etc.
3. Las tiendas, servicios de alimentación y centros de ocio.
4. Los servicios sanitarios.
5. Los colegios, institutos y guarderías si tenemos niños.
6. La situación de aparcamiento.
7. Las zonas de ocio, actividades al aire libre e instalaciones deportivas.
8. Planes Urbanísticos o la construcción de obras públicas en la zona pueden beneficiar o perjudicar a la vivienda y a su entorno. El Ayuntamiento te facilitará la información.
3.-Como Buscar
Si has decidido la zona y tiene un precio orientativo de la vivienda que quieres comprar, puedes buscar con más garantías de éxito. Las posibilidades son numerosas: prensa especializada en oferta inmobiliaria, anuncios por palabras, suplementos inmobiliarios de los diarios, servicios municipales o autonómicos, portales inmobiliarios de Internet, haciendo una prospección de la zona, o acudiendo a una Agencia Inmobiliaria de confianza. Una muy buena opción es acudir a una Agencia Inmobiliaria, que si está en la zona que te interesa es muy probable que tengas una oferta amplia de la misma y que conozcas la situación de los precios.
La intervención de una Agencia no encarece la compra. Normalmente es el vendedor el que contrata sus servicios, de modo que será éste el que pagará sus honorarios. Ten en cuenta que el Agente Inmobiliario puede ahorrarte muchos viajes y gestiones inútiles. Si consigues transmitir claramente tus necesidades y el tipo de vivienda que buscas, la intervención de un profesional puede hacerte ganar mucho tiempo.
4.- Elegir la vivienda
Hay una serie de cuestiones que se deben considerar antes de comprar para evitar que se escapen pequeños detalles. Es aconsejable no tomar una decisión impulsiva, haz una segunda visita a la vivienda o cuántas sean necesarias. La compra es una decisión suficientemente importante como para tomarse su tiempo.
5.- Superficie de la vivienda
La superficie de la vivienda es una de las características más importantes, si bien conviene aclarar la terminología utilizada más frecuentemente.
Superficie construida (metros construidos): es la superficie de la vivienda incluyendo todos los elementos, como muros, vigas, tabiques y terrazas. Normalmente es el dato reflejado en los planos de la vivienda.
Superficie útil (metros útiles): es la superficie total descontando el grosor de los muros, vigas, tabiques… En el caso de las terrazas, si son abiertas, se considera la mitad de su superficie en el cálculo de la superficie útil.
Superficie total o computable: es la superficie construida a la que se añade la parte proporcional de los elementos comunes. Se llaman elementos comunes a los espacios de uso compartido por todos los vecinos, como el portal, la escalera, los jardines…
6.- Características de la vivienda
Cuando estés delante de la que puede ser tu futura vivienda ten en cuenta entre otros los siguientes aspectos:
El espacio y la distribución general de la casa: número de habitaciones y de baños, ventanas exteriores en las habitaciones, pasillos, recibidores, estancias de paso, armarios empotrados, trasteros y otros espacios de almacenamiento.
La orientación de la vivienda: Las exteriores reciben normalmente más luz natural, las interiores son a menudo más tranquilas. Las orientadas al interior de una manzana son normalmente silenciosas. Se suelen valorar más las viviendas orientadas al sur por la calidad y cantidad de la luz natural.
Las calidades de la construcción y los acabados, son garantía de seguridad, solidez y calidad. Observar la pintura, baldosas, parqué, zócalos, molduras…
El estado de conservación de los elementos propios y comunes: estructura del edificio y posibles grietas o humedades.
Circuito de agua: hay que comprobar que los grifos puedan abrirse simultáneamente sin que pierda caudal de agua. Y que el sistema de agua caliente se adapta a lo que necesita.
La instalación de gas: si es gas natural, gas ciudad o butano y si la instalación cumple la normativa oficial. Si no es correcta, la compañía te exigirá que hagas los cambios necesarios.
Electricidad: comprobar enchufes para electrodomésticos, calefacción, aire acondicionado y asegurarse de que tienen toma de tierra.
El tipo de calefacción: si hay y de qué tipo, eléctrica, central, aire o individual.
Aire acondicionado o bomba de calor: si es pre-instalación o instalación y si el sistema es autónomo o centralizado. Si la potencia es adecuada para los m2 y la orientación dela habitación a climatizar
Puertas y ventanas: que proporcionen luz, ventilación, visibilidad y aislamiento térmico y acústico para su comodidad y para ahorro de energía.
7.- Garaje
La plaza de garaje es otro aspecto importante que puede condicionar la elección de la vivienda.
Tenga en cuenta:
1. La facilidad de acceso al garaje: entrada, sistema de apertura…
2. Dimensiones de la plaza y facilidad de uso.
3. Acceso directo desde el garaje hasta la vivienda. El garaje es también una finca, es decir, es un espacio de carácter urbano y un inmueble a efectos del Registro de la Propiedad. La plaza de garaje puede encontrarse en dos situaciones jurídicas distintas:
1. Puede ser un anexo inseparable a la vivienda. En este caso por ser propietario de la vivienda será propietario de la plaza de garaje. Normalmente, en las escrituras, la plaza de garaje viene designada como una parte indivisa (un porcentaje) de la superficie total del terreno que ocupan las plazas. En el Registro encontraremos una sola inscripción referida a la vivienda y a la plaza de garaje.
2. La otra opción es que sea una finca registral independiente y cuya compra, por tanto, debe hacerse por separado. Aunque, para ahorrar gastos, se puede utilizar el mismo documento notarial de la compra de la vivienda, especificando la compra por una parte de la vivienda y por otra del garaje. En el Registro, en cambio, habrá dos inscripciones una para cada finca.
8.- Antes de comprar:
Si la compra se está realizando a través de un Agente Inmobiliario será él quien te pueda informar de la situación de la vivienda, de los trámites y de la documentación que debes aportar. En caso contrario deberías conocer las comprobaciones previas indispensables para el buen fin de la operación.
9.- Registro de la propiedad
Es un archivo de carácter público y oficial donde se inscriben todos los actos y contratos relativos a la propiedad y otros derechos sobre los inmuebles. El Registro identifica quién es el titular actual y si la finca se encuentra gravada con hipoteca o con algún otro derecho, como anotaciones de embargo, condiciones resolutorias, derechos de usufructo, arrendamientos, opciones de compra, etc.
Debes asegurarte de que la vivienda esté libre de cargas, o sea, al corriente de los pagos de impuestos, tasas, censos, embargos judiciales, etc.
Si la vivienda está gravada con una hipoteca en la cual no quiere subrogarse o con cualquier otra carga, el vendedor debe cancelarla económica y registralmente antes de la firma.
10.- Comunidad de Propietarios
Debes solicitar a través del administrador de la finca o de la comunidad de propietarios el certificado que acredita que la vivienda está al corriente de los pagos a la comunidad.
El Notario debe consignar que tal certificado se aporta. De esta forma se evita que los propietarios morosos con la comunidad vendan sin cancelar estas deudas. Infórmate de si hay prevista derrama por gastos extraordinarios, alguna obra o rehabilitación, ascensor, fachada, etc. que acarree futuros gastos que son una obligación de la que responde la vivienda independientemente de quién sea el propietario.
Debes tener también en cuenta el gasto mensual de comunidad y el número de vecinos.
11.- Los Impuestos y la vivienda
Las viviendas pagan impuestos, mejor dicho, los pagan sus propietarios. Es importante saber cuál es la situación de pago del Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI). Comprueba que está al corriente de los pagos ya que la vivienda responde de las dos últimas anualidades inmediatas. La referencia catastral es obligatoria en la escritura y, en todo caso, es necesaria para la inscripción en el Registro.
12.- Documentación:
Si la vivienda que deseas comprar es de 2ª mano antes de comprar tendrás que revisar la siguiente documentación:
1. Título de propiedad del transmitente.
2. Último recibo anual IBI (Impuesto de Bienes Inmuebles o Contribución Urbana).
3. Certificado comunidad propietarios que acredite que el vendedor está al corriente de pago de los gastos de comunidad.
4. Titularidad y estado de cargas de la vivienda (Nota Simple del Registro de la Propiedad).
5. Últimos recibos de servicios al corriente de pago: agua, luz, gas, etc.
6. Certificado de eficiencia energética.
7. Licencia de segunda ocupación.