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Tanteo y Retracto comunidad valenciana

TANTEO Y RETRACTO DE LA COMUNIDAD VALENCIANA

 

¿Qué es?

El pasado 12 de junio de 2020 entró en vigor el decreto ley 6/2020 de la Generalitat valenciana que permite a ésta ejercer los derechos de adquisición preferente de viviendas frente a cualquier otro comprador. 

En concreto, se trata de los derechos de tanteo y retracto sobre las viviendas de protección pública, viviendas procedentes de ejecuciones hipotecarias y grandes operaciones de compra inmobiliaria.

 

¿Qué quiere decir esto?

Empezaré con explicar cuáles son estos derechos. 

El derecho de tanteo es el que permite a la Generalitat adquirir de forma prioritaria  ante cualquier otro comprador la vivienda en cuestión. Una vez que se ha acordado la venta de la propiedad entre comprador y vendedor, se ha de notificar a la Generalitat y ésta puede adquirir la vivienda en el mismo precio y condiciones que hayan sido pactados entre las partes, dejando sin valor el acuerdo privado entre estos.

El derecho de retracto es aquel en el que una vez realizada la venta en firme de la vivienda, si no se ha notificado a la Generalitat dicha intención de venta o se hizo en condiciones distintas a las notificadas, la transacción  puede ser anulada y ser adquirida de nuevo por la Generalitat dejando sin valor la venta previa.

 

Por tanto, el primero se puede producir de forma previa, antes de la transmisión del bien, mientras que el segundo es posterior, después de dicha transmisión.

 

De esta forma, en teoría, las autoridades valencianas de la vivienda intentan aumentar el número de soluciones habitacionales públicas para destinar a personas en riesgo de exclusión social.

 

¿A quién afecta?

No todas las viviendas transmitidas están afectas por estos derechos de adquisición permanente. Únicamente lo son aquellas que desde el día 20 de Abril de 2005 cumplen los siguientes requisitos:

1. Aquellas Viviendas calificadas como protegidas, de promoción pública o privada, las famosas VPO, o aquellas propiedades que hayan sido promovidas o bonificadas por las administraciones públicas para ser adquiridas por los nuevos propietarios a un precio inferior al del mercado.

2. Las viviendas adquiridas por los propietarios actuales con supuestos de transmisiones singulares. Esto quiere decir que aquellas propiedades adquiridas en su día por los actuales dueños vendedores a entidades bancarias o financieras que se hiciesen propietarias de estos bienes inmobiliarios por dación en pago o ejecuciones hipotecarias previas. Las propiedades embargadas y después vendidas por el banco, de nuevo en teoría a un precio inferior al de mercado.

3. Y por último, las grandes transacciones inmobiliarias, en las que un sólo comprador adquiera más del 80% de un edificio o más de 10 viviendas a la vez. Los famosos fondos buitre que intentan acaparar propiedades para destinar a la especulación.

 

¿Qué hacer en caso que tengamos alguna vivienda afectada?

Las transacciones de aquellas viviendas afectas por alguno de estos supuestos, han de ser notificadas de forma telemática a las autoridades pertinentes de los servicios territoriales de urbanismo y estas tienen 60 días naturales para responder de forma positiva o negativa a esa transacción. 

Y una vez realizada la misma, debe ser notificada de nuevo a la Generalitat en 15 días para que transcurra de nuevo el plazo de 60 días naturales donde la operación puede ser comprobada y decidirse a ejecutar el derecho de retracto.

Por tanto, desde el momento del acuerdo de venta en firme entre un comprador particular y un vendedor de alguna de estas propiedades afectas, hay un mínimo de 135 días en los que la operación de venta no es cierta ni segura, con la consiguiente incertidumbre para todas las partes implicadas.
 

En la práctica, estos derechos preferenciales solamente serán ejercitados por la Generalitat sobre viviendas que estén ubicadas en áreas de necesidad de viviendas (ANHA) de grandes municipios, básicamente zonas de grandes ciudades con mayores grupos de población imposibilitados de hacerse con un lugar donde poder residir, y sobre propiedades con unas características y precio determinado.

 

Pero así y todo, cualquier transacción inmobiliaria ha de ser comprobada para decidir si incurre en alguno de los requisitos previos y si es así, realizar toda una serie de trámites, aportando datos, precios y términos acordados, y esperar la decisión de las autoridades con el consiguiente retraso e inseguridad que todo ello conlleva para compradores, vendedores y el sector inmobiliario en general.

 

Habrá que confiar en que dicho esfuerzo por todas las partes sirva para paliar en algo la situación de aquellas personas más desfavorecidas de nuestra Comunidad.

 

Video Youtube:  


 

  • Manuel Grau
  • 16-03-2021
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