Descubriendo el Valor: Un Vistazo a las Diversas Formas de Valorar una Propiedad
En el fascinante mundo del mercado inmobiliario, la valoración de propiedades es una tarea crucial que implica un análisis meticuloso. Encontrar el precio de venta adecuado es el paso primero y principal de una correcta comercialización de la propiedad. Para ello tendremos que proceder a la identificación física del inmueble, mediante su localización e inspección ocular, comprobando si su superficie y características coinciden con la descripción que conste en la documentación utilizada, así como la existencia de servidumbres visibles y de su estado de construcción o conservación aparente.
Existen diversas metodologías, cada una aportando una perspectiva única para determinar el valor de un inmueble. En este blog, exploraremos algunas de las formas más comunes de valorar una propiedad.
1. Método del Costo: Construyendo el Valor
El Método del Costo es como el arquitecto que diseña desde cero. Se aplica a toda clase de edificaciones, ya sea en proyecto, construcción o terminadas. Este método calcula el Valor de Reemplazo, ya sea Bruto o Neto. Es decir, encontrar el valor técnico que se denominará valor de reemplazamiento o cuánto nos costaría a día de hoy volver a construir la propiedad valorada y cual sería el valor de costo actualizado. Hay que tomar en cuenta: -El valor del terreno. -El coste de la edificación. -Los gastos necesarios para realizar el reemplazamiento. ¿Cuándo es útil? Principalmente cuando queremos conocer el valor de reemplazo de un elemento valorado por otro método. Por ejemplo, al valorar viviendas unifamiliares aisladas donde no hay un mercado suficiente para el Método de Comparación, o cuando es un elemento singular, una propiedad única en su género donde no podemos estudiar valores similares.
2. Método de Comparación: Encontrando Similitudes en la Diversidad
El Método de Comparación es como el detective que busca pistas en el vecindario. Aplicable a todo tipo de inmuebles, siempre y cuando se cumplan ciertos requisitos, este método determina dos valores técnicos: Valor por Comparación y Valor por Comparación Ajustado. Es utilizado para valorar viviendas, oficinas, locales comerciales, naves industriales, entre otros, este método se basa en la información del mercado, con al menos seis testigos o comparables similares de los que sacar una media de precio que aplicar al elemento valorado. Para ello:
-Se establecerán las cualidades y características del inmueble tasado que influyan en su valor.
-Se analizará el segmento del mercado inmobiliario de comparables, transacciones reales y ofertas firmes apropiadamente corregidas.
-Se seleccionarán los comparables entre la información obtenida y se homogeneizarán con los criterios, coeficientes y/o ponderaciones que resulten adecuados.
Para la homogeneización de un inmueble debemos ser capaces de identificar cuáles son los factores que más influyen en su valor. Por ejemplo, en uso residencial los más comunes pueden ser: antigüedad, estado interior, calidades, altura, ubicación, orientación, vistas, etc.
Además de estos factores comunes pueden existir otros especiales en cada zona o municipio como la cercanía a determinadas superficies comerciales, a campos de golf, etc.
En función de la influencia de estos factores corregiremos, al alza o a la baja, el valor unitario del testigo para convertirlo en semejante a la vivienda que valoramos.
¿Cuándo es útil?, El Método de Comparación es el método más comúnmente utilizado y es el que puede darnos una mayor concreción en cuanto al valor de la propiedad en referencia al estado de la oferta y la demanda de similares propiedades en la zona estudiada en cuestión.
3. Método Residual: Más Allá del Presente
El Método Residual es como el visionario que mira hacia el futuro. Aplicable a solares e inmuebles en rehabilitación o sin construcción real todavía, calcula el valor restante de éste elemento tasado. Comenzamos estudiando y revelando el valor de mercado de ese bien determinado a día de hoy si estuviese terminado, y una vez encontrado éste, vamos eliminando del mismo los distintos costes que llevaría el terminar y poner en el mercado el mismo. Este método es esencial cuando se prevé comenzar la edificación o rehabilitación en un plazo no superior a un año.
¿Cuándo es útil?, éste método es utilizado básicamente para obtener el precio de venta de solares y parcelas puestas en valor según las propiedades que puedan ser construidas en ellas.
4. Método de Actualización de Rentas: Siguiendo el Flujo Inmobiliario
El Método de Actualización de Rentas es como el contador que sigue los flujos de caja inmobiliarios que produce el elemento valorado. Aplicable a inmuebles susceptibles de producir rentas, este método calcula el Valor por Actualización, determinando tanto el valor de mercado como el valor hipotecario de un bien. Los flujos de caja inmobiliarios, como los ingresos por arrendamiento y los pagos de impuestos de bienes inmuebles, son esenciales para este método. ¿Cuándo es útil?, básicamente es un método utilizado en locales comerciales y zonas industriales con actividad económica en ellos.
En definitiva, en cualquier método de valoración, la transparencia es clave. El informe de valoración debe contener la información necesaria para su fácil comprensión, detallando las hipótesis y documentación utilizada.Valorar una propiedad es un arte y una ciencia. Cada método aporta su perspectiva única, permitiendo a los expertos en bienes raíces desentrañar el misterio del valor. Ya sea construyendo desde cero, comparando con el entorno, mirando hacia el futuro o siguiendo los flujos inmobiliarios, cada método nos lleva un paso más cerca de descubrir el verdadero valor de una propiedad.
