Lo primero que debes hacer para poder vender un inmueble heredado es aceptar la herencia. Posteriormente y una vez el bien conste a tu nombre, podrás proceder a su venta. Este proceso puede complicarse cuando existan varios herederos.
A continuación contestaremos a las siguientes preguntas frecuentes:
1) ¿Qué documentación se necesita para heredar la vivienda?
Es necesario disponer de la documentación siguiente:
- Certificado de defunción
- Certificado de últimas voluntades
- Si existiera, testamento del causante
2) ¿Qué ocurre si hay más de 1 heredero?
Si existe un testamento, se procederá a realizar un inventario de los bienes y derechos del fallecido, así como de sus deudas y obligaciones. Luego se creará la escritura de partición de la herencia, en la que se estipulará cómo se reparte el caudal hereditario entre los herederos.
Si el fallecido no dejó testamento, entonces el notario determinará quiénes son los herederos legales y en qué proporción, también según la ley. Seguidamente se generará el acta de declaración de herederos, donde se fija quiénes están llamados a heredar.
Una vez aclarado este punto, se pasará a elaborar la escritura de partición de la herencia, en los mismos términos que en el caso anterior: el notario realizará un inventario de bienes y deudas del fallecido y repartirá el caudal hereditario entre los herederos.
3) ¿Cuales son los impuestos de la herencia?
Al aceptar un inmueble en herencia y venderlo posteriormente deberemos hacer frente a una serie de impuestos:
- Impuesto sobre sucesiones y donaciones: Se paga en el momento de recibir la herencia y su cuantía depende de cada comunidad autónoma. Es requisito previo para poder inscribir a tu nombre el inmueble en el Registro de la Propiedad y debe abonarse en los 6 meses siguientes al fallecimiento del causante. Existen deducciones y reducciones aplicables a los herederos más cercanos, por lo que es importante asesorarse y conocer la normativa autonómica aplicable.
- Plusvalía municipal: Este tributo de gestión local grava el aumento de valor de los terrenos de naturaleza urbana, siempre que éste se produzca. También debes abonarlo en un plazo de 6 meses, teniendo en cuenta la normativa concreta del ayuntamiento donde se sitúe el inmueble. La plusvalía municipal se paga (siempre que corresponda) tanto al recibir el bien en herencia, como al venderlo posteriormente. Desde el pasado 9 de noviembre de 2021 también tendrás que pagar ambas plusvalías cuando las dos operaciones se cierren dentro del mismo año.
Una vez se aceptada la herencia ya podemos inscribir la casa en el Registro de la Propiedad mediante una solicitud de cambio de titularidad y proceder a la venta.
4) ¿Qué hay que hacer después del cambio de titularidad?
En primer lugar, ten en cuenta que el cambio de titularidad puede tardar varias semanas.
Puede ser recomendable elegir a un mediador para facilitar el resto del proceso : firma del contrato de arras, firma de la Escritura de compraventa, etc.
Por ejemplo, uno de los herederos puede obtener el poder de los demás y así actuar en nombre y representación de todos.
También es muy recomendable inscribir en el Registro de la Propiedad la nueva situación jurídica del inmueble antes de proceder a la compraventa para aportar la máxima seguridad jurídica a todas las partes implicadas.
Además, la venta resultará mucho más sencilla si todo se encuentra en regla, ya que el comprador podrá conocer con detalle la situación del inmueble, a quién pertenece, si se encuentra libre de cargas… antes de dar ningún paso. También puede ser un requisito imprescindible para que el comprador obtenga financiación bancaria.
5) ¿Puedes vender tu parte de una casa heredada?
Sí que es posible vender tu parte de una casa heredada. Esta acción es conocida como la venta de proindiviso, ya sea a un tercero o a una empresa especializada. Se trata también de una vía gravosa, ya que provocará que vendamos por un precio inferior al que correspondería en condiciones habituales.
6) ¿Qué pasa si un hermano no quiere vender una casa heredada?
La solución si un heredero no quiere vender consiste en conseguir la extinción del condominio, que se lleva a cabo a través de la acción judicial de división de cosa común. Dado que «ningún copropietario estará obligado a permanecer en la comunidad» (artículo 400 del Código Civil), es posible solicitar judicialmente la subasta del bien. Sin embargo, esta vía debe evitarse, ya que supondrá vender el inmueble a un precio inferior al de mercado.
7) ¿Qué pasa si la casa a heredar tiene una hipoteca pendiente?
Cuando aceptamos una herencia, normalmente lo hacemos con todas sus consecuencias: recibimos bienes y derechos, pero también es posible que debamos hacer frente a cargas y deudas pendientes, como es el caso de una posible hipoteca sobre el bien heredado.
Si existe un seguro de vida vinculado a la hipoteca, éste servirá para saldar la deuda del fallecido. En caso contrario, deberemos decidir si queremos aceptar o no la herencia, o bien hacerlo a beneficio de inventario, de forma que la deuda pendiente se salde a partir del propio patrimonio heredado.
Otras informaciones importantes y resumen
No existe ningún plazo legal para vender una casa heredada pero es imprescindible aceptar la herencia para poder venderla.
La inscripción de la herencia puede tardar varias semanas así que es recomendable no tardar para hacerlo para luego poder vender la casa en menos tiempo.
Recuerda que en España no es obligatorio escriturar la herencia de una vivienda ni elevar el cambio de titularidad al Registro de la Propiedad. Sin embargo, si no lo haces es difícil que un comprador se lance a cerrar una operación de compraventa sin tener claro que tienes realmente capacidad legal para vender el inmueble, así como de cuáles son las posibles cargas o deudas pendientes. Además, para acceder a financiación hipotecaria suele resultar imprescindible que todo se encuentre en orden a nivel registral.
Si existen varios herederos, ninguno de ellos podrá actuar por su cuenta y proceder a vender el inmueble sin permiso del resto, independientemente de su cuota de participación. Sin embargo, para los casos de bloqueo, existe una vía legal: la división de cosa común para la extinción del condominio.
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